“Amo la simplicidad externa que cobija una gran complicación interna”

Miguel de Unamuno 

Cuando mis clientes me preguntan porque razón soy Abogado especializado en Derecho de la Construcción, les platico que desde adolescente estoy inmerso en el sector y que conocí de primera mano la ejecución de la obra, pues me dolieron las manos al ejecutar, entre otros, el primer concepto de obra civil de un contrato a precios unitarios: “Limpia, trazo y nivelación” de un edificio escolar.

Cuando se trata de ejecutar una construcción pública y tal vez en menor medida una construcción privada, los profesionales de la construcción piensan, casi por impulso, en un contrato a precios unitarios. Si nunca ha estado en la industria de la construcción esas palabras suenan como un bicho raro o como algo codificado, pero para efectos prácticos y entendibles diremos que el precio unitario es, analógicamente, como un sándwich, es decir, un conjunto de componentes que al juntarlas tienen sentido y pueden usarse. El sándwich más común tiene una tapa de pan, mayonesa, aguacate, jamón, chile y otra tapa de pan, así el precio unitario, según la Ley de Obras Públicas mexicana, se compone de un costo directo, un costo indirecto, financiamiento, utilidad y cargos adicionales. La suma de varios precios unitarios tiene como resultado un presupuesto de obra, el cual se integra por los mismos componentes que el precio unitario.

 

Ilustración 1

De manera general diremos que el costo directo se relaciona con los materiales y la mano de obra, el indirecto con los gastos de oficina central y de campo, el financiamiento es el aporte de inversión que puede realizar el constructor al proyecto, la utilidad como la ganancia liquida esperada y los cargos adicionales como erogaciones que debe realizar el contratista por estar convenidas en otros ordenamientos aplicables a la obra.

Para una mayor comprensión del contenido y alcance de cada componente citado en la ilustración 1 remítanse al capítulo sexto “del análisis, cálculo e integración de los precios unitarios” del Reglamento de la Ley de Obras Públicas y Servicios relacionados con las mismas vigente publicado en el Diario Oficial de la Federación el día 28 de julio del 2010[1].

 

CARACTERÍSTICAS DE LOS CONTRATOS A PRECIOS UNITARIOS

 

Es importante tratar de discernir ciertas características en las obligaciones pactadas en este tipo de contratos que lo hacen único y esto es importante porque hemos visto, sobro todo en construcción de obra privada, que usando una plantilla de contrato a precios unitarios le cambian solo el título y le ponen CONTRATO A PRECIO ALZADO y ¡listo! lo firman las partes pensando que con esto es suficiente para obligar a la contratista a un monto y plazo determinado (sin cambios ni ajustes). Por lo que todos los profesionales involucrados en el sector deban tener el conocimiento básico para determinar las características claves de un contrato de construcción a precios unitarios.

En los contratos a precios unitarios el importe de la remuneración o pago total que debe cubrirse al contratista es por unidad de concepto terminado y ejecutado conforme al proyecto, especificaciones de construcción y normas de calidad. Es decir, existe un catálogo de conceptos, que es un documento que integra la descripción, la unidad de medida, la cantidad y el costo de cada precio unitario que sumados nos dan el costo total o presupuesto de la obra. Dicho de otro modo, es como, descomponer la obra en pequeñas fracciones y cada fracción tiene un valor, cuando se construye una fracción o grupo de fracciones se le pagan al contratista ejecutor, cuando se construya la totalidad de las fracciones se tendrá la obra completa.

Si un contrato de construcción se pactó a precios unitarios, los componentes del precio unitario no pueden disgregarse con el fin de pagarse por separado, pues estas acciones irían en contra de lo pactado por voluntad de las partes. Disgregar es separar o desunir los elementos que forman el conjunto de componentes del precio unitario. Por lo tanto, no puede cobrarse ni pagarse solo el costo directo o solo los costos indirectos en un contrato de este tipo, se cobra y se paga por concepto de obra terminada, es decir, se cobran y se pagan todos los componentes del o los precios unitarios.

Tampoco es posible que se pretenda cobrar o se pueda pagar solo una parte del concepto de obra que está a precio unitario. Un ejemplo de ello lo encontramos cuando un contratista en la ejecución de un contrato de construcción de un edificio, pactado a precio unitario, tenía como obligación y alcance: “el suministro, la colocación, la puesta en operación y las pruebas de funcionamiento del aire acondicionado”, pero solo suministra a la obra los compresores, manejadoras, tuberías del aire acondicionado y todos los elementos necesarios para su instalación y con ello pretende cobrar la totalidad del concepto de obra, esto es una completa violación a lo pactado en el contrato porque falta la colocación, la puesta en operación y las pruebas de funcionamiento del aire acondicionado. Cuando esto sucede se le llama “pre-estimación” o pago por adelantad, lo cual es contrario a lo pactado en el contrato y en el caso de las obras públicas, contrario a la Ley.

Otra característica de los contratos a precios unitarios es que se paga por avances de obra, pactados por las partes en un programa calendarizado de trabajos, en el cual, la propia contratista señala cuales conceptos de trabajo y monto de volúmenes que pretende ejecutar en un periodo determinado. De tal forma que los trabajos ejecutados se cuantifican en documentos llamados estimaciones que representan el avance de la ejecución de la obra de forma parcial.

Una característica más de los contratos a precios unitarios es que permiten el aumento o disminución de volúmenes de los conceptos de obra siempre que estén consensados y aceptados por las partes, también permite generar nuevos conceptos de trabajo que impactan el costo de la obra y posiblemente el plazo de ejecución, es decir, se permiten los famosos “precios extraordinarios”.

Existen otras características que van asociadas al costo y tiempo de entrega de la obra, pero con las señaladas son suficientes para identificar un contrato a precios unitarios. [2]

 

EXCEPCIONES APLICABLES LOS COMPONENTES DEL PRECIO UNITARIO.

 

Como ya se dijo, es regla general que los componentes del precio unitario permanecen inalterables durante todo el ciclo de vida del contrato, sin embargo, toda regla tiene excepciones y debido a algunos sucesos específicos, los componentes del precio unitario se ven afectados al alza o a la baja según sea el caso y por ende esto repercute en el presupuesto de la obra lo cual se resume en pérdidas o ganancias para la empresa.

Una primera excepción la encontramos en el “ajuste de costos” o “indexación” que afecta al componente “costo directo” del precio unitario, esta afectación puede ser positiva o negativa. El ajuste de costos o indexación tiene su base doctrinaria en la “Teoría de la imprevisión” en la cual la voluntad de las partes puede verse afectada por evento o suceso extraordinario de “alteración significativa de las circunstancias económicas en la que se celebró el contrato, las cuales son difíciles de considerar cuando se firma el contrato”.[3] No es objeto de este documento entrar al estudio de los ajustes de costos pero en esencia diremos que el resultado del análisis del ajuste de costos se representa en un factor el cual se aplica a la totalidad de los precios unitarios pendiente de ejecución, el “derecho a solicitar” está expresamente señalado en la Ley de obra pública federal y los detalles del proceso de revisión, ajuste y aplicación están en la misma Ley y su reglamento.

Otra excepción la observamos en el “ajuste de indirectos y financiamiento” el cual aplica cuando el monto, el plazo o ambos, del contrato a precios unitarios se incrementen o decremente por más del 25% del valor original del contrato, en esta hipótesis, tratándose de obras públicas es un deber de las partes contratantes revisar los indirectos y el financiamiento originalmente pactados y determinar la procedencia de ajustarlos a las nuevas condiciones, en esta hipótesis siempre será necesario solicitar de manera justificada la autorización de la Secretaría de la Función Pública para realizar el ajuste. Cuando el ajuste sea menor del 25% del valor citado con antelación también existe el deber del “…área responsable de la ejecución de los trabajos junto con el contratista proceder a la revisión de los indirectos y el financiamiento…”[4] En este caso el ajuste debe atender a una revisión minuciosa y exhaustiva considerando la proporcionalidad entre la propuesta económica original y el ajuste solicitado también debe considerarse que los indirectos y el financiamiento se representan por un porcentaje cuyo resultado es una cantidad, por lo tanto el ajuste deberá ser también calculado y representado en porcentaje. Como ya se dijo no es materia de este documento entrar al estudio jurídico del proceso y los detalles del ajuste, el cual en todo caso será materia de otro ensayo.

 

IMPACTO ECONÓMICO EN EL USO DE UN CONTRATO A PRECIOS UNITARIOS.

 

Mucho nos han preguntado sobre qué tipo de contrato se debe usar para construir un activo:

  • un contrato a precios unitarios
  • un contrato a precio alzado
  • uno mixto.

La repuesta no es tan sencilla, la realidad es que influyen diversos factores para tomar la decisión: el origen de los recursos, el diseño o proyecto ejecutivo, la cantidad de recursos disponibles, las ministraciones, si se trata de obra pública o privada, el tipo de activo a construir, quienes son los contratantes, quienes son los contratistas cada caso es muy particular y en función de ello es que debe decidirse el contrato idóneo. En el caso de la obra pública, en pleno 2020 el Gobierno Federal está optando por usar el modelo de contrato a precio alzado, sin embargo, está teniendo muchas dificultades debido a que, entre otras cosas, se está tomando un solo modelo de contrato para todos los tipos de obras a ejecutar y sobre todo que está usando proyectos ejecutivos “tipo” los cuales se van adecuando sobre la marcha, es decir, durante la ejecución de la obra. Esto es un claro error de que para esos casos el contrato a precios unitarios era el idóneo dado que permite ajustar el contrato hasta dejarlo optimizado para que se concluya en su totalidad.

La debida planeación y asesoría adecuada podrá ayudar a los contratantes de obras públicas o privadas a elegir el contrato idóneo para su proyecto de construcción, esto implicará un impacto económico positivo dado que las obligaciones derivadas del diseño o proyecto ejecutivo podrán “moldearse” en un contrato a medida del proyecto y por ende las deviaciones y sobrecostos estarán en un rango de control muy aceptable, pero además muy balanceado en las cargas de obligaciones y derechos para los contratantes, logrando así el objetivo más importante: concluir la construcción del activo y que entre en funcionamiento.

La construcción pública o privada implica una aplicación de grandes sumas de dinero y recursos materiales y humanos, razón por la cual vale la pena optimizarlos con el uso del contrato más adecuado para su proyecto de construcción.

 

CONSIDERACIONES FINALES. 

  • Los contratos a precios unitarios tienen características únicas perfectamente bien definidas, se debe utilizar de manera correcta para lograr obtener sus mayores beneficios. 
  • Los contratos de construcción privada a precios unitarios no están regulados en ningún ordenamiento, el Código Civil Federal y algunos estatales regulan de manera genérica los contratos a precio alzado, por ello los contratantes de obra privada deben tener una correcta y adecuada asesoría para elegir el tipo de contrato aplicable a su proyecto de construcción.  
  • Los precios unitarios son generalmente fijos excepto por las circunstancias señaladas en el cuerpo de este documento. 
  • Los precios unitarios vistos como obligación no se pueden disgregar.  
  • Nuestro equipo de expertos puede apoyarle en la solución y elaboración de estrategias que le permitan a la empresa llevar a cabo o mejorar sus contratos relacionados con los proyectos de construcción o bien en darle consultoría para lograr ganancias en el control y seguimiento del contrato.

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[1] http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/regley/Reg_LOPSRM.pdf recuperado el primero de marzo del 2020.

[2] Vale la pena ver la sentencia dictada en el amparo directo 66/2008 del Tercer Tribunal Colegiado en materia civil del primer circuito del que emano la tesis aislada “CONTRATO DE OBRA A PRECIO ALZADO Y CONTRATO DE OBRA A PRECIOS UNITARIOS. SUS DIFERENCIAS”.

https://sjf.scjn.gob.mx/sjfsist/paginas/DetalleGeneralV2.aspx?Epoca=1e3e1fdfdf8fcfd&Apendice=1000000000000&Expresion=precios%2520unitarios&Dominio=Rubro,Texto&TA_TJ=2&Orden=1&Clase=DetalleTesisBL&NumTE=27&Epp=20&Desde=-100&Hasta=-100&Index=0&InstanciasSeleccionadas=6,1,2,3,4,5,50,7&ID=167953&Hit=5&IDs=2018716,161848,164429,165465,167953,193730,237865,232821,232921,233017,233279,233513,804067,265989,258054,806289,803867,803860,803754,806496&tipoTesis=&Semanario=0&tabla=&Referencia=&Tema=

Recuperado del sitio web de la Suprema Corte de Justicia de la Nación el primero de marzo del 2020.

[3] https://guiasjuridicas.wolterskluwer.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1jTAAAUNjCwtjtbLUouLM_DxbIwMDCwNzAwuQQGZapUt-ckhlQaptWmJOcSoA-9GnzTUAAAA=WKE recuperado del sitio web de Wolters Kluwer “Guías jurídicas” el primero de marzo del 2020.

[4] Artículo 102 del Reglamento de la Ley de Obras Públicas y Servicios relacionados con las mismas (DOF 28 JUL 2010)